現在活動は休止しております。以下は会結成時の過去の文章です。
「八ヶ岳オーナズクラブ」は八ヶ岳の原村原山周辺地域の、別荘地に関することや生活・自然・環境等の情報交換を行い、健全で民主的な別荘地の地域環境を守り育てる活動・情報交換を行うことを目的として有志の方々により結成されました。イベントは会員による企画、運営で、告知は事務局で行います。参加は自由です。日々の情報交換で重要な問題については、関係機関に意見書・要望書の作成・提出、その他の行動・活動を行います。
 InternetのHome Page「八ヶ岳の里から」の中の「八ヶ岳オーナズクラブ」を情報交換の場としております。どなたでも、ご意見や情報のご投稿・ご掲示が出来ます(匿名投稿も可)タイトルは「投稿」としてください。「談話室」議論への参加、投稿は、会の目的にご賛同いただける方でしたらどなたでも自由で、公序良俗、法律に反するものを除いてここの各ページに登録・掲載されます。公開の原則に従い、また懸案の決定に際しては「談話室」での話し合いを基として、何が問題なのか、何が正当なのかを見出していく、理由のわかる決定を目指します。単純な多数決ではありません。直接民主的に決定します。(1994.12 永倉章)
調停では一切の話し合いに応じず、相手方が一方的に拒否
 去る10月21日に第3回目の調停が行われ、調停は不成立になりました。

 7月29日の第1回目は(株)M及び(株)Sリゾートサービス(以下相手方)が欠席、9月2日の第2回目は、相手方は調停申立書に対する答弁書を提出し、「申立の内容はすべて無理難題である。今後は一切話をしたくない、次回の調停は無い。」として、調停拒否の姿勢をとろうとしました。

 申立人が一人では、相手方は聞く耳を持たないと言うことでしたので、話し合いの条件を満たすため、29名(提出日に間に合わなかった方を含めると34名)の方から委任状を頂き、10月18日に申立人として連名で裁判所に申立書を再提出し、相手方の弁護士には申立人名簿と、前回の答弁書に対する私の意見書を送付致しました。

 第3回目の調停当日、当方からオーナーであるジャーナリストのH氏と弁護士との3名、相手方からは、(株)MのT常務、(株)SリゾートサービスのM常務、M不動産(株)の法務課から1名と弁護士の計4名が出席しましたが、相手方は当方の「意見書」に対する反論もしないまま、29名による申立は一部の意見として「今後、この件に関しては一切の話し合いはしたくない。」という一方的な調停拒否により調停は不成立となりました。


道路清掃は管理会社の社員は行わず下請けに出すのがここの方針らしい。常駐社員は3〜4名いてフラフラしてるのにあきれたものだ。(1996.6.13)
しかし、管理業務には調停効果が現れる

  非公開の法的な場においての話し合いによる管理規程改正請求は徒労に終わったようです。しかしながら、(株)Mへの管理業務履行催促の再三にわたる要望ではなかなか変わらなかった管理状況が、昨年10月と今年3月の二度にわたりM不動産(株)の社長等宛てに当地の管理諸問題の状況等を説明した書簡やオーナーズクラブニュースを送り問題の早期解決を訴えた直後から次第に変化が現れました。

 その後、7月に管理規程改正を求めた調停を起こしてから、質はともあれ管理状況は良くなり、現在に至っております。調停では管理業務の不履行はないという相手方の主張なので、相手方との確約は有りませんでしたが、この状況は暫く続く事と思われます。要望が受け入れられた件や調停効果の例として…

●ゴミステーションが改築され、内部の掃除も良く成されるようになった。
●側溝の破損の激しかった部分が補修された。
●沈砂桝の泥上げや清掃を行うようになった。
●道路の陥没度の一番ひどい箇所が補修された。
●外灯の切れ掛かり1〜3日で交換されるようになった。
●昼間1〜2回、夜間1回の巡回が確実に行われるようになった。
●一斉草刈は刈って欲しくないオーナーには連絡を取って行うようになった。
●遊水池や水路の清掃や草刈りを行うようになった。
●一部分遊歩道の階段の修理がおこなわれた。
●道路面の落ち葉や枯れ枝の清掃が以前より頻繁に行われるようになった。

 本来ならばこの様な管理業務は契約上行われて当然のことばかりです。しかしながら、請負業者であるSリゾートサービスへの過去に有った管理業務不履行の損害賠償請求は、損害の金銭的評価が困難であり、現在は行っているということであればその責を問いにくいそうです。したがって、この様に相手方が形式上であるにしろ管理業務を行うようになれば管理業務不履行は法的には問えなくなります。しかし、管理会社の管理不履行は過去には実際に存在しており、調停による確約が無かった以上、また何時起こるかわからない現実問題として今後も警戒していかなければなりません。


ここは昨年の2月以来保守・点検・修理・清掃が行われていない。管理業務とは何なのだろう?(1996.6.13)
管理費不払いの対抗措置は賛否両論

 私たちは、(株)Mや(株)Sリゾートサービスが少しでも良心的な部分がある組織であることを願い、様々な手段を講じて話し合いで解決しようと努力を重ねてきましたが、その願いは無惨にも打ち砕かれました。現在の法律では、双方の合意に基づいて土地売買契約書にハンを押したことにより、付帯する管理業務規程も認めたことになっていますので、相手がいくら悪質な業者であってもその契約は形式的には有効と言うことです。私たちの契約に対する無知、無関心につけこみ、相手方にだけ有利な契約を締結させられたというのが実感です。相手方にだけ有利な契約は、何が有っても改正はしたくないでしょうし、悪質な会社であればあるほど話し合いにも応じるわけはありません。

 今回の調停結果がそれを物語っております。相手方がこの様な態度をとっているのは前述の法的根拠があるからで、実際に、民法の特別法である建物区分所有法で保護されているはずのマンション等の管理規約におけるさまざまなトラブルの訴訟に於いて、分譲住宅購入者に不利な契約であっても、裁判では締結した規約の効力が認められ、購入者側が敗訴している例が多いようです

 相手方は管理業務を履行するようになったことで、管理費不払の対抗措置をとっている数十名のオーナーに対し債務不履行(管理費の不払い)を指摘しはじめました。最後の調停期日に全員同席のうえ裁判官が調停不成立を宣言した場で「このまま管理費の不払いが続けば債務不履行による裁判を提訴する」という言葉を残して席をたちました。

 現法律による契約の効力からすると、現管理業務規程内容がいかなるものであっても、相手方から債務不履行の裁判を起こされれば不利な結末になるのは明らかです。相手方は管理費欲しさに何をしてくるかわかりませんので、後々不利にならないよう、今回は異議をとなえた書簡を送り、一応支払いを済ましておいたほうが無難と考えます。勿論、支払うか支払わないかは各人の自由意思です。この場合は各個人と相手方の争いになります。裁判所から支払い命令書が来てから、支払いは出来ないと異議を申し立て、その後裁判で争うのも一つの方法です。


いつもはきれいに刈られているが、昨年一年間、泥上げも草刈りも行われなかった。隣の別荘地から来る水路。(1996.6.13)
夜間宿直は今年度で廃止か

◆来年度から警備保障会社による夜間巡回は廃止か

 来年は管理規程による管理費の改定時期になります。現在の管理レベルなら、管理費は値下げか凍結が妥当です。しかし、相手方は来年の管理費の値上げができなければ、その替わりに経費が掛かる宿直制を廃止しなければならないと言っております。いったい何処にどの様なお金が使われているのでしょうか?
 宿直制より経費のかからない従来の定住管理人制に戻るのなら話は別ですが、このままの様子だと夜間は無人となるようです。夜間巡回も以前は警備保障会社が行っていましたが、半年前からSリゾートサービスの宿直者が行っているので、宿直制が廃止されればこの夜間巡回も廃止されることでしょう。
 また、隣接するS訪バスの別荘地やM不動産のSの丘別荘地との将来的な管理統合計画による管理費格差是正も視野に入れた値上げも予想され、前回同様一方的な管理費の大幅な値上げ(22%前後)を目論んでいることでしょう。
 万一この様な事態になった場合、管理費の値上げや宿直制廃止に反対するため、数百名(過半数以上)の多くのオーナーの結束が重要です。その条件が整ったところで当面の対抗措置として、共通認識を確認した上でまとまりをもった統一的な管理費不払いを行い(問題意識のある方は管理費の自動引落しの停止手続きを年内に行っておいて下さい。支払いますと異議が無いものとみなされます。)同時に相手方に対し抗議をし話し合いを求め、要望が受け入れられない場合は、連名による集団訴訟等の法的手段に訴える必要があります。

◆契約は果たして有効か

 今回は民主的な話し合いによる解決は拒否されましたので、法には法で対抗するしかありません。「相手方だけに一方的に有利な土地売買契約に付帯した管理契約がその契約方法も含めて果たして有効かどうか」の是非を問う訴訟を起こすため、現管理業務規程がいかに不合理であるかを約款論専門の学者や消費者問題の専門家を交えて争うと言う方法も現在準備しており、専門学者や専門家とは弁護士を通じて折衝中です。

◆悪質な会社の行政指導や排除を求めて

 さらに、公正な取引や消費者保護が叫ばれている中、現在の法律にも少しは動きがありますので、県庁を通じて関係庁省や公正取引委員会に問い合わせをしており、悪質な会社への行政指導の必要性や悪質業者の排除を訴えております。この他にも手段が有ると思いますので何か良いアイデアがございましたらお知らせ下さい。

ここは目立たないところだが、補修チェックのマークも無い。U字側溝が一部崩壊して数年経つ。(1996.6.13)
現管理業務規程は公序良俗に反し正常な契約とは言えない
 拝啓 日頃はオーナズクラブの設立、運営又今回の調停申立等大変お世話になっております。私は法律に詳しいわけでも、管理業務に明るいわけでもありませんが少々私見を述べさせていただきます。
 私が最も不満に思っている事は、管理費の決定及び管理内容の決定を「相手方」が一方的に行える点です。これは正常な契約とは言えないと思います。次に、現在の管理費が高過ぎると感じています。

◆組織固めが最優先

 これを解決するためには、相手方と交渉出来、第三者からも認められる様な「組織」つまり、マンションにおける「管理組合」の様なものを作らねばならないと考えます。私は「八ヶ岳オーナーズクラブ」がそれに当たるものとなる、と期待をし、又協力するつもりでおります。そのためには、より多くの人が賛同出来るような内容の申立交渉でなければなりません。
 その意味でオーナー間の対立を避け、組織固めが重要課題と思います。「相手方」はオーナーズクラブの空中分解、弱体化を狙って調停を拒み裁判に持ち込むつもりと思われます。私は拙速に走らず不調に終わっても、この際組織作りを考え裁判をしてでも、つまり費用と時間を掛けてでも「一方的な管理費等の決定」と言う現状の打破を目指すべきと考えています。勿論勝算がなければなりませんが。

◆ある弁護士の見解

 ここまで書いた時点で、実は今日10月15日こちらの弁護士に意見を聞いてまいりました。それを以下に要約します。
●原契約(管理規程)の一方的な規程は公序良俗に反する。
●本調停の解決が見られない場合には◯月△日以降の管理費支払いを停止する旨、各個人が「相手方」に通知して支払いを止める。
●これに対し「相手方」は不払いの訴えを起こす。これを受けて裁判の場で解決していく。(勿論こちら側が訴えを起こす事も考えられます。)この際、注意点があります。
◎個人一人で裁判をすることは、裁判所や相手方に対して重味が少なくなり良い結果が得られにくい。裁判費用も多人数であれば軽減されるわけで、個人の争いであっても協同の弁護士に依頼する等協同歩調をとるべき事。争点・要求の統一性。
◎相手方が応じない場合は、他の業者等と管理契約を結ぶ事を考え、調査、準備をしておく事。(これは管理費の金額決定にもかかわってきます。)
 おおむね以上の様な答えでした。「調停行為そのものには強制力がないため、相手側は話し合いにまともに応じるつもりはないだろう。」と言うことでした。
管理契約を他者と結んだ場合、どのような問題が生じるのか、その辺の処は私にはよく解りません。例えば管理事務所及びスペースの事、等。しかし、私は特別に重大な問題がなければこの方法が最善であると考えています。

◆管理組合の設立を

 一方、相手方の答弁書をよく読むと、
一、マンションにおける建物区分所有法のような法規がないためいわゆる管理組合にあたるものが(原契約締結当時は)予定出来ない。
二、本件申立人は一人であり、一人と合意してもオーナー全員と合意することは事実上不可能である。
 の二点に要約出来ます。これを裏返せば、管理組合が出来、任意団体であってもそれがオーナーの大勢と理解できれば、相手方の反論はほぼ解消される事になります。今後、Mであれ他者であれ管理契約を結ぶためのこちら側の意思決定機関が必要となります。そこで
☆オーナーズクラブを或いはその内部に規約を持った管理組合を作る。
☆管理組合が意思決定をして相手方と交渉する。
 そのために次のスケジュールが考えられます。現在オーナーズクラブの会員でないオーナーに次の主旨の呼びかけをします。
『現在の管理契約は相手方が一方的に管理費及び管理業務内容を決定している。このままでは永久に相手方の思うままである。これを対等な契約とするためにはオーナーの意思決定機関として管理組合が必要である。是非そのメンバーに加わって欲しい。』一人でも多くの参加が望ましいが、全員参加でなくても相手方は拒否する理由がありません。何故なら管理組合に入らなかった人達は現行契約で満足しているわけですから、管理費や業務内容が変わっても異議のない人達、つまりM側の方針に従う人達ですからMは管理組合と合意できればそれを管理組合に加入しなかった人達に通知すれば良いわけです。

 次の問題は業務内容をどうするかです。

 総会による多数決で決定する。委任状によって総会の開催は可能と思います。管理業務内容及び管理費についても、アンケート様式の選択肢のある試案を作り、それを選んでもらう投票のような委任状で集計すれば皆さんが納得できる合理的なものが決定できるでしょう。管理組合の規約、運営はマンションに於けるものに準ずれば良いでしょう。今回の調停に於いて、調停がうまくいった場合、どの様な契約になるのか、誰がそれを決めるのかと言う点が不明確でオーナーズクラブメンバーでもこの調停申立の賛同或いは今回の委任状提出にもちゅうちょされている方があると思います。それはこちら側の力を弱める事になり、成功すべき調停も失敗に帰したり或いは内容的に不十分なものになる危険があります。安易な妥協はすべきでないと思っています。

◆調停技術にも問題

 今回の調停申立の内容について、これはあくまでも私の個人的意見ですが、申立の主旨四、の管理業務の内容を具体的に明文化する件は不必要と考えます。その理由は、あまり細かく決めてしまうと、それを理由として管理費の上昇をまねくと考えるからです。現規程第二条にあるような表現で良いのではないでしょうか。ただ、内容がこのままでいいかどうかは別の問題で、それはあくまでもオーナーの総意によって決せられるべき事です。

◆管理を他者に委託

 管理契約の相手として他の業者を考える場合、一般的な業者の外に原村及びその外郭団体や農協及びその関連等も考えられないでしょうか。管理組合の自主管理と言う可能性もありますが、この場合は管理費の徴収等事務処理が必要となります。しかし、コンピューターの時代ですから、会計事務所に委託する事も出来るかもしれません。いづれにしても、今後調停を連名で進めるにしろ、不調で裁判に向かうにしろ、一度相互に意見交換する機会を持つべきかと考えます。現状での私の結論は先に述べましたように、不調ならば管理費の不払いを行いたいと思っています。(前提条件付きですが)

◆今の管理費は高すぎる

 次に、管理費が高いと思う理由を記します。これは確固たる根拠があるわけではありませんが、一例として伊豆の一流別荘地の事例を記しておきます。
○建物がある場合個人は一区画につき月額2500円、土地のみの場合1700円(法人は?)
○業務内容は一、各家のゴミ収集(週?回)
      二、公共緑地の管理
      三、街灯の管理   以上です。
 トイレはほとんどが集中浄化槽によりますが、極く一部はそうでなく、その場合は1250円です。管理事務所の話では、一戸一戸のゴミ収集のために管理費のほとんどが消えていくと言うことでした。ただ管理事務所は定休日がありますので恐らく夜間は不在でしょう。寒冷地の当方と同一視は出来ませんが、少なくともゴミの各家の収集は行っていないわけですから、その点を考慮すればかなり大きな違いがあると感じています。ゴミ収集は年間を通じて必要ですが除雪等は一時的なものですから。

                                 当別荘地オーナー H氏


今年も除雪車による破壊された境界標が目立つ。(1996.6.13)
内装などが新しくなった下のごみステーションだが、外回りは落葉やゴミ、ガラスなどの破片が散乱していて相変わらず汚れている。(1996.6.13)
ごみステーション横に粗大ゴミ置き場が作られた。(1996.6.13)
テニスコート利用者のための更衣室は昨年もだが、全く管理がされていない相変わらずで有る。(1996.6.13)
オーナーの声
オーナー語録

●夏休みも終わりに近づいたある日「これからは何でもかんでも金、金とは言わないことにしましたから、無料で処分します。」と管理センターに洗濯機の処分を依頼したところ思わぬ答えが返ってきた。得をしたような気がしたが、粗大ごみについては処分費用が掛かるわけでその費用はどこから捻出するのかの説明はなかった。その話を聞いたあるオーナーは「以前は有料だったのに、処分がタダなら東京から来荘の度に粗大ごみを持ってきて全部管理センターで処分してもらおうかな。」

●きのこ採りをしていたら車で巡回中の管理センターの社員に「ここできのこを採ってはいけません。」と言われたので「私はここのオーナーだ。」と言ったら「本当にオーナーですか?」と言われて腹が立った。オーナーの顔ぐらい覚えておけ!

●Sさんの敷地内でヤマハハコを地元の人と思しき女性が採っていたのを、あるオーナーが管理センターに通報した。社員が来てその場で暫く押し問答の末、事務所まで連れて行き、警察に通報するだの等、さんざんお説教をして解放。採ったものは没収しドライフラワーにされ、後日Sさんが受け取りに行った。Sさんは一応喜んだものの「その人のモラルは低いが、自然に生えている花を採ることに罪の意識はあまり無いので、自分が相手の立場になった場合を考えればちょっと行き過ぎだったと思う。」と、今回の管理センターの処置に戸惑いをみせていた。一方通報したオーナーの話によると「管理センターの社員がその女性に注意している間にも、数組の地元の人達が悠然とした態度で近くの敷地内できのこを採っていたが、その人達には何も注意しなかった」という。

●(株)Mの建て売り別荘を購入し、手抜き工事が原因と思われる事故に遭われたオーナー。「昨年の夏、テラスの手摺の木の組み方が浅すぎたのが原因で、寄り掛かった途端に壊れて、二階位の高さから頭から落ちたんです。奇跡的に助かったのですが暫く入院してやっと今年来れるようになったんです。そのことでいま調停にかけて話し合いをするようにしているのですが…何か不安です。その経過はまた詳しくお話に来ます。」

●「暫く来荘しなかったが、来てみるといつのまにか敷地内を電線が横切っていた。デッキから見える風景も目の前の電線に遮られて幻滅です。管理センターに言ったところ、自分で電力会社に抗議しなさいと言われた。別荘地の管理センターならもっと親切にある程度の代弁を電力会社にしてくれても良いのでは?以前の管理人なら何とかしてくれた筈。これからは、何かあれば自分でするしかないんですね。」そのお宅に行ってみると、小高い敷地なので、デッキから見ると目の高さに電線や電話線や有線ケーブル等が20本位集結している。昨年の冬にこの場所の電柱の工事をしていたが、電柱の設置場所や配線方法も設置時に管理会社の指導がなかったのではないかと思われるほど変である。すぐ下の道路向こうに電柱を一本増設すればこの問題は解決するはずだが。

●知人を通じて建築業社にベランダの工事をしてもらったと言うあるオーナー。「どこで調べたのか解らないが、いつのまにか建築業者に管理会社から協力金の名目で3万円の請求書が行って、結局こちらがその分業者に払うことになった。私たちには一切そういう連絡は無く業者を通じて初めて知ったし、どういう風にそのお金が使われているのかの説明もない。何かが変ですね。」この件で、ある関係者に聞いたところ「以前は着工届けのとき別荘補修協力金として造園業者や施工業者から建築規模により10〜20万円を預託してもらって道路や側溝に破損が無い場合には返金していたが、返金したかどうか訳が分からなくなる場合が多かったので、最近は業者から一律に協力金として3万円もらうことにしている。」とのこと。

●夏に草刈りを管理センターに依頼しようとしたあるオーナーの話。
管理センター「下草刈りは2人で半日かかりますので、4〜5万円位です。」
オーナー「なんの技術もいらないのにそんなにかかるのですか?あなた方はなにもかも高いですね!」
管理センター「安いところがあればそちらで探してください。」
オーナー「わかりました。もう頼みません。」

路面陥没した段差に昨年からの落葉などが堆積している。先日には沈砂枡の泥上げが行われたところだが、ついでに掃除ということはない様だ。(1996.6.25)

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